Immobilien kaufen – Eure Fragen – Unsere Antworten

Das Immobilien eine gute Wertanlange sind, sollte allen bekannt sein. Doch wie geht man so einen Immobilienkauf eigentlich an? Kann sich das jeder leisten? Wie findet man das richtige und vor allem: wo findet man was im Immobilienmarktdschungel? Fragen über Fragen auf die Max, unser Immobilienportfolio-Manager und wir euch Antworten liefern:

1. Wie viel Eigenkapital braucht man mindestens, um zu investieren? Welche Nachteile gibt es, wenn man ohne oder mit wenig Eigenkapital kauft?

Eine grundsätzliche Summe lässt sich da nicht definieren. Generell lässt sich aber sagen: Je geringer die Höhe des eingebrachten Eigenkapitals, desto schlechter werden die Finanzierungskonditionen der Banken in der Regel. Warum? Weil bei einem Immobilienkauf circa 10 % des Kaufpreises zusätzlich als Kaufnebenkosten anfallen. Das umfasst Kosten wie die Grunderwerbssteuer, Maklergebühren, Notarkosten etc. Diese Nebenkosten sollten daher über das Eigenkapital gedeckt werden können, da die Banken bei einer Finanzierung keinen Gegenwert für diese Nebenkosten erhalten. Das betrifft übrigens alle Arten von Immobilien.

2. Auf was muss man als erstes achten, wenn man eine Immobilie kaufen will? Was sind die ersten Schritte? Was sind die Voraussetzungen?

Zuallererst sollte eine klare Bedarfsanalyse vorgenommen werden. Fragen, die ihr euch dabei sollen könntet sin folgende: Welche Art von Immobilie suche ich und was möchte ich mit dem Kauf bezwecken? Möchte ich die Immobilie selbst bewohnen, oder möchte ich sie als Kapitalanlage vermieten? Möchte ich sie kaufen, renovieren und dann von potenziell steigenden Immobilienpreisen profitieren uns sie wieder verkaufen? Oder möchte ich mir ein solides passives Einkommen aufbauen? Welches Budget steht mir zur Verfügung? Suche ich in einer bestimmten Region, oder kann ich mir vorstellen auch überregional zu kaufen?
Erstellt euch ein ganz klares Zielprofil, bevor ihr die Suche aufnehmt. So spart ihr euch Zeit und beschleunigt den Erfolg. Grundsätzlich solltet darüber hinaus über eine gute Bonität verfügen.

3. Gibt es eigentlich eine Immobilienblase? Und falls ja, habt ihr nicht Angst, dass sie irgendwann platzt? Sind die Preise nicht zu hoch?

Was spricht für eine Immobilienblase?

Für eine Blase auf dem deutschen Immobilienmarkt spricht, dass die Kaufpreise gerade in urbanen Ballungszentren angestiegen sind. Oft steigen die Preise auch schneller als die Mieten, die durch den Mieterschutz und die  Mietpreisbremse moderat gehalten werden sollen. Hinzu kommt das niedrige Zinsniveau bedingt durch die Nullzinspolitik der Europäischen Zentralbank. Somit besteht prinzipiell die Gefahr, dass die momentan günstigen Kredite, in Zukunft teurer und eventuell nicht getilgt werden können. Dies hätte zur Folge, dass viele Immobilienobjekte zwangsweise verkauft werden müssten. Das Angebot würde steigen und die Immobilienpreise würden sinken.

Was spricht gegen eine Immobilienblase?

Niedrigzinsen und hohe Kaufpreise allein führen nicht zwangsläufig zu einer Immobilienblase. Die zu schnelle Vergabe von Immobilienkrediten lässt sich aktuell in Deutschland nicht feststellen. Tatsächlich werden die meisten privaten Kredite in Deutschland, zum Immobilienkauf verwendet. Dennoch werden diese oft durch ausreichend Eigenkapital abgesichert. Auch bewerten deutsche Banken die Kreditwürdigkeit ihrer Kunden verhältnismäßig streng.

Meine persönliche Meinung ist es, dass sich in näherer Zukunft keine Anzeichen für einen Zusammenbruch des Marktes zeigen werden. Es herrscht aktuell akuter Wohnraummangel in urbanen Gebieten und zu diesem Zeitpunkt deutet nichts auf einen spekulativen Immobilienbau hin. Das bedeutet abschließend vor allem, dass zwar das Risiko bestehen kann, dass Immobilienpreise fallen, deutliche Wertverluste sind jedoch aus meiner Sicht eher nicht zu erwarten.

4. Wie schätzt ihr die Steigerungen der Mieten in den nächsten Jahren ein?

Wie bereits angerissen, haben wir gerade in den urbanen Ballungsgebieten akuten Wohnungsnotstand. Die ländlicheren Regionen sterben durch den demografischen Wandel eher aus und die Menschen drängen in die Stadtgebiete. Bisher konnte auch die Politik mit Gesetzen wie beispielsweise der Mietpreisbremse einen Stopp der Mietpreissteigerungen nicht wirklich durchsetzen. Solange wir in Deutschland nicht für ausreichend Wohnraum sorgen können, sehe ich erstmal keine Senkung der Mietpreise in Aussicht.

5. Lassen sich Immobilien von Mieteinnahmen finanzieren?

Definitiv. Es ist super wichtig zu kalkulieren, wie hoch die Aufwendungen sind und wie hoch die zu erzielende Nettokaltmiete im Monat ist. Man muss wissen, dass neben den reinen Kreditraten weitere Aufwendungen anfallen. Instandhaltungsrücklagen für Reparaturen und eventuellen Mietausfall, Kosten für die Hausverwaltung, Versicherungen, etc. sollten natürlich auch durch die Miete gedeckt werden. Außerdem ist zu beachten, dass eine Mieterhöhung bei vermieteten Immobilien nicht so einfach ist – insofern müssen die Grundvoraussetzungen natürlich passen.

Carmen und Niclas haben in Ratingen eine leerstehende Wohnung gekauft. In der Zeit der Renovierung haben sie daher natürlich keine Mieteinnahmen. Das haben haben wir aber auch im vorraus miteinkalkuliert. Bei der Wohnung konnten wir mit einer attraktiven Rendite rechnen und das sollte bei einer Kapitalanlage immer das Ziel sein. Wie hoch die sein muss ist individuell unterschiedlich. Einflüsse wie die Inflation und Zinspolitik sind da auch zu beachten.

6. Habt ihr die Immobilie über eine Bank finanziert, oder vollständig über Eigenkapital finanziert?

Beides. Wir haben 20 % Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht und finanzieren den Restbetrag über ein ganz normales Bankdarlehen mit einer Laufzeit von 10 Jahren. So binden wir nicht zu viel Kapital und können die Darlehensraten von der Steuer absetzen – das ist ein netter Nebeneffekt. Außerdem kann man alle weiteren Aufwendungen der Wohnung steuerlich geltend machen.

7. Immobilienportfolio-Manager, was bedeutet das? Was sind die Aufgaben? Wie kommt man an Immobilien, bevor sie die anderen bekommen? Wer berät euch über die Risiken? Warum habt ihr extra dafür jemanden und was kostet er? Wie finde ich Wohnungen außerhalb der Portale? Wo findest du diese Wohnungen?

Wir arbeiten in diesem Bereich mit Max zusammen, der im Privatleben zu unseren besten Freunden gehört. Max unterstützt uns in allen Immobilienthemen und hilft uns unser Portfolio an Kapitalanlagen aufzubauen. Er ist super vernetzt, kennt unser Zielprofil und konnte uns diese Immobilie zeigen, ohne dass sie jemals auf dem öffentlichen Markt war. Er berät uns dabei über alle Vorteile und Risiken, unterstützt uns zum Beispiel bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung der Immobilien und bei der Vermietung. Er hat außerdem die Preisverhandlungen mit dem Vorbesitzer koordiniert, um den besten Kaufpreis für uns zu erzielen. Außerdem hat er den Notartermin begleitet und uns dabei beraten. So konnten wir an Sicherheit gewinnen, denn das Thema ist durchaus sehr komplex. Da gibt es verschiedene Pakete, die er anbietet. Die Entscheidung für oder gegen einen Kauf treffen wir aber selber.

8.  Habt ihr Angst vor Problemen mit Mietern? Wie wählt ihr Mieter aus? Habt ihr Angst, dass Mieter die Wohnung herunterwirtschaften?

Angst haben wir nicht. Die Wahl der Mieter ist natürlich sehr wichtig und ausschlaggebend für eine gute Rendite. Das Risiko von Mietausfall besteht natürlich immer. Daher ist es wichtig sorgsam auszuwählen und die Miete in einem guten Rahmen zu halten, um eine Vielzahl an Bewerbern zu bekommen. Wir schauen uns dabei diverse Unterlagen der Kandidaten an und bekommen von Max dabei Unterstützung. Dass immer mal wieder Renovierungskosten auf uns zukommen werden, bleibt nicht aus. Daher haben wir beim Kauf versucht verantwortungsbewusst Rücklagen einzukalkulieren, damit wir die Kosten darüber decken können. Ein gewisses Restrisiko bleibt aber bestehen!

9. Wie kann man sicherstellen, dass der Preis der richtige ist? Wonach wählt ihr die Immobilien aus?

Schwere Frage! Den Marktwert einer Immobilie richtig einzuschätzen gehört zu den schwierigsten und komplexesten Aufgaben beim Immobilienkauf. Zur Kalkulation der Mietrendite findet man im Internet relativ viel Hilfe. Außerdem unterstützt uns die finanzierende Bank und Max bei einer Einschätzung der Immobilien. Es gibt einige Grundregeln, die wir bei der Suche befolgen. Die Lage des Objekts ist neben dem Zustand, der Ausstattung und der Vermietbarkeit ein entscheidendes Kriterium für die langfristig gute Rendite. Außerdem achten wir darauf, wie die Eigentümergemeinschaft des Gesamthauses aufgestellt ist. Wir möchten ein gutes Stimmrecht besitzen und mitentscheiden können, welche Maßnahmen am Gesamteigentum des Hauses durchgeführt werden.

10. Wann sollte ich mit dem Immobilienkauf beginnen? Schon im Studium? Habe noch keinen festen Job, trotzdem schon damit beschäftigen?

So früh wie möglich, aber so spät wie nötig. Es gibt viele positive Beispiele, die bereits in jungen Jahren begonnen haben, Kapitalanlagen zu kaufen. Geht kein Risiko ein, lasst Euch Zeit und seid Euch sicher, dass ihr die Finanzierung tragen könnt. Holt Euch im Zweifel Hilfe dazu und sagt Nein, wenn ihr ein schlechtes Gefühl habt. Kalkuliert das worstcase-Szenario mit ein. Was passiert, wenn jemand die Miete nicht zahlt? Wie sicher ist mein Einkommen? Fangt aber so früh wie möglich an Euch mit dem Thema zu beschäftigen, umso schneller kann es dann losgehen, wenn ihr die finanziellen Mittel dafür habt. Wir sind uns sicher, Immobilien werden immer gekauft und verkauft.

11. Darf ich eine Wohnung kaufen, renovieren und direkt wieder verkaufen?

Ja, das darfst du! Wenn du die Immobilie selber bewohnst, dann könntest du die Wohnung heute kaufen und morgen theoretisch wieder verkaufen. Bei Kapitalanlagen, also vermieteten Immobilien, geht das auch. Allerdings ist bei einem Verkauf der Kapitalanlage die 10-jährige Spekulationsfrist zu beachten. Das bedeutet, dass wenn Du die Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Kauf verkaufen möchtest, muss die Spekulationssteuer gezahlt werden. Dabei wird der eventuelle Gewinn aus diesem Verkauf dann einkommenssteuerpflichtig. Das kann aber durchaus einkalkuliert werden, denn Gewinn ist schließlich Gewinn.

12. Wie nehmt ihr die Renovierung vor?

Wir haben das große Glück, dass mein Papa die komplette Sanierung mit seiner Firma umgesetzt hat. Handwerker in der Familie zu haben ist wirklich Goldwert! Gerade weil Niclas zwei linke Hände hat :‘) Mein Nachrichtenpostfach bei Instagram ist explodiert, als ich nach nur drei Wochen schon eine beinahe fertige top- sanierte Wohnung abfilmen konnte, die dem höchsten Standard entspricht. Mein Papa hat viele Baustellen, aber ich habe die Erlaubnis bekommen, euch für Anfragen seine E-Mail Adresse zur Verfügung zu stellen: thomaskag.trockenbau@gmail.com. Bei Interesse könnt ihr gerne eine Anfrage senden, die dann seitens seiner Firma bearbeitet wird.

Wenn ihr Interesse an einer Immobilienkaufberatung habt, dann könnt ihr Max gerne kontaktieren: info@propstars-consulting.com

Es folgt demnächst ein weiterer persönlicherer Blogbeitrag zu unserer Immobilie mit Vorher – Nachher Bildern und weiteren Details!

xoxo, Carmen, Niclas & Max

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